그것이 알고 싶다 - 외국인 주택, 토지 보유 현황과 부동산 불법거래 단속 결과

그것이 알고 싶다 시리즈입니다. 외국인의 국내 부동산 보유가 지속적으로 증가하고 있습니다. 가뜩이나 좁은 땅에 외국인까지 매수를 늘리니 부동산 가격이 왜곡되지 않을 수 없다는 생각입니다. 국토교통부는 작년과 올해에 걸쳐 외국인의 부동산 투기가 의심되는 주택과 토지 거래에 대한 실거래 기획조사를 실시했습니다. 단속 결과와 외국인이 보유하고 있는 주택, 토지 현황에 대한 통계자료를 안내하겠습니다.

외국인 주택 · 토지 보유 현황

2022년 말 기준으로 외국인이 보유하고 있는 토지는 264,010㎢로 서울 면적의 1/3이 넘습니다. 주택은 총 83.512호를 보유하고 있습니다.

 

 

외국인 지역별 주택보유 현황

지역별로는 경기 31,582호, 서울 21,882호 등 수도권에 가장 많은 주택을 보유하고 있으며 특히, 경기 부천 4,202호, 안산 단원 2.549호를 보유하고 있습니다.

 

 

외국인 국적별 주택보유 현황

외국인 국적별 주택보유 현황은 중국인이 44,889호를 보유하고 있어 전체의 절반이 넘습니다. 이어 미국인, 캐나다인이 주택을 많이 보유하고 있는 것으로 나타났습니다.

 

 

주택유형별 / 주택수별 보유 현황

외국인 대부분은 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택을 보유하고 있으며, 대부분은 1채를 소유하고 있지만 5채 이상 소유하고 있는 외국인도 442명이나 됩니다.

 

 

외국인 토지보유 현황 추이

외국인의 국내 토지 보유는 꾸준히 증가하고 있습니다.

 

 

외국인 지역별 토지보유 현황

대부분 수도권에 집중되어 있는 주택 보유 현황과 달리 토지는 경기 지역을 가장 많이 보유하고 있기는 하지만, 그밖에 전남, 경북, 강원, 충남, 제주, 경남 등에도 많은 토지를 보유하고 있습니다. 특히, 제주도의 전체 면적 대비 외국인 보유 면적이 많은 것이 특징입니다.

 

 

외국인 국적별 토지보유 현황

외국인 국적별 토지보유를 보면 미국인이 전체의 절반이 넘는 토지를 보유하고 있습니다.

소유 주체를 살펴보면 외국국적 교포가 55.8%로 가장 많은 비중을 차지하고 있고, 외국법인이 34.1%, 순수외국인 9.9% 등으로 나타났습니다.

보유하고 있는 토지의 용도는 임야농지 등 기타 용지가 67.4%로 가장 많고, 공장용지 22.4%, 레저용지 4.5%, 주거용지 4.2% 등입니다.

 

 

외국인 주택 거래 조사 결과

위법의심 사례 567건 적발, 2022년 10월 28일 국토교통부 발표 내용

1. 외국인 주택 매수의 문제점

외국인의 주택 매수는 우리나라의 부동산 거래가 침체기에 있음에도 지속적으로 증가하고 있고, 해외자금 불법반입을 통한 대량매입이나 초고가 주택 매수 등이 확인되고 있는 상황입니다.

 

또한 외국인은 국내 주택 매수 시 자국 은행을 통해서도 대출을 받을 수 있어 매수자금 확보가 용이하며, 다주택자 중과세 적용을 위한 현황 파악도 어려운 실정이라, 부동산 대출에 많은 규제를 받는 내국인과의 역차별 논란도 있습니다.

 

2. 외국인 주택 매수 조사 결과

국토교통부는 부동산 투기가 의심되는 외국인 주택 거래 조사에서 의심거래 1,145건의 거래내역을 조사한 결과, 411건(35.8%)이 거래에서 567건의 위업의심행위가 적발했습니다.

 

3. 주요 불법거래 사례

3.1 자금 불법 반입 : 121건

해외에서 1만 달러가 넘는 현금을 들여오면서 신고하지 않거나, 외국환은행을 거치지 않고 부동산 취득자금을 불법 반입하는 환지기 이용

 

3.2 무허가 임대사업 : 57건

경제활동을 할 수 없는 방문동거 비자(F1) 등으로 들어와서 활동허가 없이 임대사업 진행

 

3.3 편법 증여 의심 사례 : 30건

부모-자식, 법인-법인대표 등 특수관계인 사이에 편법적인 방법으로 증여가 의심되는 거래

 

3.4 자금 용도 전용 : 5건

개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금 용도로 대출을 받고 주택 등 부동산을 매수

 

4. 국적별/지역별 적발 현황

4.1 국적별 적발 현황

• 중국인 : 314건 (55.4%)
• 미국인 104건 (18./3%)
• 캐나다인 35건 (6.2%)

4.2 지역별 적발 현황

• 경기도 : 185건(32.6%)
• 서울 : 171건 (30.2%)
• 인천 : 65건 (11.5%)

 

 

외국인 토지 거래 조사 결과

명의신탁, 분양권 전매제한 위반 등 위법의심행위 437건 적발

1. 외국인 토지 거래 조사 결과

국토교통부는 2017년부터 작년까지 이루어진 14,938건의 외국인 토지거래를 중심으로 업다운계약, 명의신탁, 편법증여 등 불법행위가 의심되는 이상거래 920건을 선별조사하여 위법의심행위 437건을 적발하였습니다.

 

2. 주요 위법 적발사항

2.1 해외자금 불법반입 : 35건

부동산 취득을 위해 해외에서 2만 달러를 초과하는 현금을 휴대반입 후 신고하지 않은 것으로 의심

 

2.2 편법증여 : 6건

특수관계인(부모, 법인 등)이 부동산 거래대금을 매수인(자녀, 법인 대표 등)에게 대여하면서 차용증이 없거나 적정 이자 지급 여부 등 확인이 필요한 경우

 

2.3 명의신탁 : 3건

실제 거래대금 지급과 취득세 납부 등은 본인이 하면서 거래계약을 타인 명의로 체결하고 소유권이전등기까지 하는 경우

 

2.4 대출용도 외 유용 : 4건

개인사업자가 금융기관으로부터 기업 운전자금용도로 대출을 받은 후 실제로는 부동산을 매수한 경우

 

2.5 신고가격 거짓신고 : 23건

토지 거래를 하면서 실제 거래가격과 상이한 거래금액으로 신고한 것으로 의심되는 경우

 

3. 국적별/지역별 적발 현황

3.1 매수인 국적별

적발된 외국인의 위법의심행위를 국적별로 분석하면 중국인이 211건(56.1%)으로 가장 많았고, 미국인 79건(21%), 타이완인 30건(8%) 등으로 집계되었습니다.

중국인의 경우 거짓신고 등이 208건으로 가장 많았으며, 편법증여 등이 27건, 해외자금 불법반입 등이 26건으로 나타났습니다.

 

3.2 매수 지역별

위법의심행위가 가장 많이 적발된 지역은 경기도 지역으로 177건(40.7%)이며, 충남 61건(14%), 제주 53건(12.2%) 순으로 나타났습니다. 주택과 달리 토지는 전국적으로 위법행위가 다양하게 적발되었습니다.

 

 

외국인 부동산 투기 방지 정책 방안

외국인 부동산 투기를 막기 위해 추진하는 정책에 대한 안내

1. 부동산 취득자금 불법 반입 단속 강화

국토교통부와 관세청은 주택 자금조달계획 분석을 통해 선별한 이상거래 자료를 공유하여, 불법적인 부동산 매수자금을 반입에 대한 단속을 강화합니다.

제 생각입니다만 거래 후에 단속하는 것보다는 거래 당시에 자금 조달에 대해 철저하게 확인하는 것이 더 좋지 않을까요? 우리나라의 부동산은 외국인이 아니어도 충분히 활성화될 수 있는 상황이라 생각되기에 가급적 외국인의 국내 부동산 매수에 대한 진입장벽을 두는 것이 좋다고 생각합니다.

 

2. 거래 주체 확인 및 관리인 신고

부동산거래신고법령 개정을 통해 외국인등록(국내거소신고) 대상자에 대해서는 부동산 거래신고 시 외국인등록(국내거소신고) 사실증명서를 제출하도록 하고, 부동산 매수 후 해외로 출국하는 외국인에 대한 조사 공백을 예방하기 위해 거래신고 시 국내 '위탁관리인'을 지정 및 신고하도록 할 계획이라고 합니다.

 

3. 편법증여 방지

편법증여 의심행위에 대한 실거래조사를 위해서 조사대상자이 국내 거주여부를 확인할 수 있도록 출입국기록을 요청할 수 있는 근거(부동산거래신고법령)를 마련할 예정입니다. 아울러 복지부가 보유한 외국인 세대구성 관련 자료를 공유하여 검증하는 방안도 모색할 계획입니다.

 

4. 투기성 거래 대응

외국인의 투기성 거래에 대응하기 위해 시·도지사 등이 대상자(외국인 등)와 대상용도(주택이 포함된 토지 등)를 정해 거래허가구역을 지정할 수 있도록 부동산거래신고법 개정을 추진합니다.

 

5. 외국인 임대사업자

현재 임대사업자 등록이 가능한 외국인 체류자격이 불명확한 문제를 해소하기 위해 임대사업자 등록이 가능한 비자 종류를 명확하게 하는 내용의 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정을 추진합니다.

 

 

결론

원희룡 국토교통부 장관은 "내·외국인을 막론하고 부동산 거래 불법행위는 엄정하게 관리해 나간다는 원칙 아래 국민의 주거안정을 침해하는 일부 외국인의 투기행위에 대해서는 철저히 단속하겠다"며 "공정한 거래질서 확립과 내국인 실수요자 보호 차원에서 그동안 사각지대에 놓인 외국인 부동산 현황 파악과 투기 근절을 위한 제도개선도 지속 추진하겠다"라고 밝혔습니다.

 

제발 부동산 때문에 국민들이 고통받지 않도록 했으면 좋겠습니다. 성실하게 일하는 사람이라면 누구나 내 집마련의 꿈을 이룰 수 있게, 정쟁에 의해 왔다 갔다 하는 누더기 정책 말고 철저한 연구와 계획하에 거시적이고 장기적인 정책을 진행했으면 좋겠습니다.

 

우리나라는 인구에 비해 국토가 작고 많은 인구가 좁은 지역에 밀집되어 있는 형태입니다. 한마디로 우리끼리 나눠 살기에도 부족한 땅입니다. 글로벌화를 외치면서 시장을 개방하는 것은 좋지만 특정 분야에 대해서는 더군다나 부동산과 같이 추가 공급이 어렵고 국민의 삶의 질에 큰 영향을 주는 분야에서는 외국인의 국내 부동산 소유는 특별한 경우를 제외하고는 원칙적으로 제한하는 것이 바람직하다는 생각입니다.

 

많은 국가에서 부동산은 공공재로의 가치를 인정받아 외국인의 거래에 대해 엄격하게 규제하고 있습니다. 전세사기 사태에서도 보듯이 공공재로서의 부동산은 외국인은 당연히, 내국인도 더 엄격하게 투기성 거래를 제한할 수 있도록 법과 제도의 개선이 이뤄졌으면 좋겠습니다.

 

<자료출처=청책브리핑 www.korea.kr>